本年寰球两会时期，素有“土地代表”之称的寰球东谈主大代表、清华大学新质生产力商榷院院长蔡继明，再次针对土地轨制篡改建言献计：以飞地模式为主周转农村集体闲置资源钞票，推动农民“照章自发有偿”退出屋基地。

蔡继明指出，现在农村闲置资源钞票周转把握程度合座仍然较低，区域发展扞拒衡问题高出。现时农村集体经济组织净钞票收益率仅2.6%，凭据农业农村部数据，2023年寰球54.9万个行政村中，有36.3%属于无预计收益或预计收益在5万元以下的“空壳村”，数目高达19.9万个。

他建议，应转换以“管钞票”为中枢、强调“就土地活”的发展念念路，探索以“管成本”为中枢、以节余建树用地标的“飞土地活”为主的新旅途，在市域乃至更大鸿沟探索多种飞土地活发展模式。

他进一步指出，中央已屡次发文饱读动农民照章自发有偿退出屋基地，但是履行鞭策却门径维艰。其主要根源在于“房随处走”的实践原则，导致多半闲置住房与屋基地难以有用周转；同期，屋基地退出的鸿沟与渠谈也存在诸多收尾，需通过潜入土地轨制篡改等阶梯取销关联轨制敛迹。

近四成村落沦为“空壳村”

农村闲置资源周转后劲巨大

蔡继明指出，跟着城镇化抓续鞭策，我国农村集体钞票资源多半闲置，而乡村建树用地却抓续加多。1996至2023年，以屋基地为主体的乡村建树用地从16.5万往日公里大幅增至21.4万往日公里，增长30%。

城乡建树用地结构呈现显赫失衡。2025年，我国常住东谈主口城镇化率高达67.9%，农村常住东谈主口不及寰球总东谈主口的三分之一。但是，村落建树用地却占了城乡建树用地总量的三分之二，农村常住住户东谈主均占用建树用大地积足足是城镇住户的3.7倍。即便从户籍口径来看，农村住户东谈主均占用建树用大地积仍为城镇户籍住户的1.7倍。此外，多半进城东谈主口仍在农村保留屋基地，导致不少屋基地处于闲置状态。

“针对上述情况，党的十八大以来，我国积极稳健开展了农村集体闲置资源钞票周转把握使命并取得光显发扬，但周转程度仍然不高。”蔡继明说谈。

农村资源钞票周转程度不高的情景，在农村集体经济发展水平上也有所体现。他提供了一组数据：现时农村集体经济组织净钞票收益率（预计收益/年均净钞票）仅为2.6%。其中，空壳村（无预计收益或预计收益在5万元以下的村）数目仍高达19.9万个，占比36.3%。

区域发展扞拒衡问题亦较为高出，东部地区上风显赫，农村集体建树用地出租借让面积、寰球农村集体预计性钞票（不含土地）在各级农村产权流转来往阛阓的累计流转来往数目、农村集体预计收益等标的，均遥遥进步于中西部地区。2023年寰球农村集体经济组织预计收益中，东部地区占比达85.7%，而中部、西部和东北地区占比永别仅为3.7%、8.0%和2.6%。

中央屡次发文饱读动

屋基地退出为何门径维艰

动作乡村建树用地的主体，闲置屋基地的周转在推动农村资源钞票周转经过中成为要津形态。

从2015年中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《对于农村土地征收、集体预计性建树用地入市、屋基地轨制篡改试点使命的宗旨》，到2026年中央一号文献，尽管中央已屡次发文饱读动农民照章自发有偿退出屋基地，并推动屋基地的“三权”分置篡改，但农村闲置屋基地的周转把握仍靠近诸多挑战，进程相对平缓。蔡继明指出，在实践中，这一篡改的鞭策仍靠近轨制性敛迹。

他明确指出，现时屋基地退出使命进程较为渐渐，要害原因之一在于现行法律礼貌战术之间存在“二律背反”安静。农房与屋基地虽永别归农民个东谈主和村集体总共，但在物资形态上却细密邻接、不行分割。各地实践中多盲从“房随处走”原则，农房总共权隶属于屋基地使用权，这不仅使得农房突坐褥权难以得到有用神往，其正当流转也难以顺利杀青。

与此同期，屋基地使用权的流转鸿沟也相对受限。凭据《中华东谈主民共和国民法典》和《中华东谈主民共和国土地搞定法》的限定，屋基地使用权不得单独转让，且转让需振奋特定条目。城镇住户购买农民住宅或在农村购置屋基地的行为均不被允许，因为这违犯现行法律礼貌与关联战术。2025年中央一号文献明确淡薄两项“装潢”要求：一是严禁城镇住户到农村购买农房及屋基地，以保险农民基本职权、注释土地过度成本化、神往农村土地集体总共制；二是严禁退休干部到农村占地建房，幸免权力寻租与资源滥用。由于农民难以通过流转或退出屋基地赢得更合理的抵偿，不少东谈主宁可聘请“抓房待售”，导致多半屋基地在农村闲置。

蔡继明以为，让农民真确约略“照章自发有偿”退出屋基地，需要量度“地随房走”与“房随处走”的猛烈联系：前者保证了农民屋基地使用权竣工的用益物权和担保物权，拓宽了农民获取财产收益和典质融资的渠谈；后者则堵塞了农村住户获取财产收入和典质融资的渠谈，并导致农村多半闲置住房和屋基地难以周转把握。

为此，他淡薄，应该在给定“二律背反”前提下聘请最故意的战术变通，比赛下注app官方网站明确法律适用，完善司法评释，执行屋基地轨制试点篡改的得胜素质。通过法律鼎新等时代，潜入土地轨制篡改，赋予农民屋基地竣工的用益物权和担保物权。

从“管钞票”到“管成本”

飞土地活成为村集体增收新旅途

除了绽放农民“照章自发有偿退出屋基地”的通谈以外，轨制创新亦然升迁农村资源钞票周转率的要害旅途。蔡继明以为，这需要转换传统上以“管钞票”为中枢的发展念念路。

“现时农村资源周转大多以钞票管控为中枢，强调‘就土地活’，但在这种念念路下，资源难以得到有用周转，因此进攻需要从寰球层面转换周转策略。”蔡继明指出。

他进一步评释，在现时战术框架下，农村资源周转要求各地农村集体经济组织聚焦什物形态的钞票管护，因地制宜发展新产业新业态，从而周转闲置的资源钞票。但从实践来看，这种模式更多适用于少数具备区位上风或资源天资较好的乡村。

“当场发展的念念路需要多半前期干预来完善基础条目，这可能堕入‘越用功风险越高’的逆境。”他指出，对于数目深广的无为乡村而言，仅依赖当场发展时常难以形成透露的收益着手，部分地区盲目布局旅游等产业名目，反而可能带来投资风险，酿成资源奢华。

因此，他建议诞生以成本管控为中枢、节余建树用地标的飞土地活为主导的创新念念路，构建“闲置资源钞票—土地标的成本—收益—集体分红+再投资”的良性轮回体系。具体而言，即扶植发展滞后的乡村依托节余建树用地标的上风，通过“国企带集体”“强村带弱村”“乡村飞地抱团”等多元飞土地活模式，参与或主导名目开辟，分享发展红利。

他指出，相较于通例的建树用地标的来往，飞地模式赋予村集体更大的自主空间，收益方式更为天真，也更易杀青长久透露收益。

一般而言，建树用地标的来往主要在政府与政府、政府与集体之间开展，属于行政主导的标的调剂模式，多收受一次性买断方式，村集体赢得一次性钞票变现收益后便退出来往。而飞土地活模式则高出阛阓主体主导，合作神气既包括村集体间的联袂合作，也涵盖村集体与国企等阛阓主体的汇集谐和。

该模式不仅保留了一次性来往的传统旅途，更创新性地淡薄以标的换股权——行将标的注入具体名目以获取长久股权分红。在此基础上，还可进一步探索固定收益（如保底分红）、浮动收益（如基础收益加逾额分红）等多元组合方式，供村集体凭据自己风险偏好与发展需求自主聘请，最终杀青从“一次性卖地”到“可抓续增收”的转型。

优化轨制筹算

注释薄弱村落遭受“虹吸效应”

在鞭策飞地资源周转的经过中，怎么切实保险农民和村集体的自主权，同期注释薄弱村落遭受“虹吸”安静，已成为战术制定者必须可爱的要津议题。

蔡继明以为，要充分保险村民和农村集体经济组织的自主权，首要任务是把来往主体与收益方式的聘请权真确交还给农民和集体。要确保农民对“和谁一皆干”有充分的发言权，注释外部主体大意强行介入或通过行政呐喊搞“拉郎配”。还要向农民清醒证据各种合作模式的利弊与风险，让农民和集体依据自己发展意愿及风险承受才智自主聘请，确保他们对“奈何分钱”领有最终决定权。

此外，要保险全经过透明，从合作研讨、协议强项到收益分拨，全程向集体成员公开；首要事项严格履行民主决策法式，用看得懂的协议、算得清的账目，让农民在“资源变钞票、农民变股东”的转型经过中隆重参与、宽心获益。

为注释弱村堕入资源虹吸逆境，中枢在于构建对等的利益并吞机制与风险督察体系。政府统筹鞭策“强村带弱村”的跨村联建模式，换取弱村把土地标的、资金等资源以“飞地”神气注入上风区域，并由弱村凭据自己风险偏好自主聘请收益模式：既可聘请保底收益（如固定房钱）以保险透露酬金，也可聘请“保底+浮动”或统统按股分红的方式获取更高升值，真确杀青“我的收益我作念主”。

他强调，在这仍是过中，政府的变装在于强化教唆与监管：事先教唆协议表率、协助研讨，幸免弱村因信息分歧称“吃哑巴亏”；事中监督名目运营，确保财务透明、分红决议公开公谈；过后建树践约纠纷融合机制，保险弱村在协议强项、名目搞定、财务监督等形态领有骨子讲话权，真确达成“资源入股、按股分红、风险可控”的标的。

在蔡继明看来，完善屋基地退出机制、探索飞土地活模式，约略为农村资源钞票周转开辟新的轨制旅途，让资源在更宽敞的鸿沟内杀青价值，进而为农村集体经济的发展壮大注入新的能源。

采写：南边农村报记者 邓宝盈

海报筹算：肖爱琦

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